竞標拍卖屋要注意甚么？

竞標拍卖屋要注意甚么？

拍卖產业通常分为2种：一种是由银行委托拍卖经纪负责，另外一种是通过拍卖师，譬如土地局或法庭进行。

有些时候，银行也是拍卖师的拍卖小组成员，好比发展商有他们本身的测量师、代表律师，情况是一样的。

可从金融机构获取拍卖资料
简单来说，要掌握拍卖產业的讯息，可以从金融机构的分行、拍卖官或律师的办公室，取得拍卖產业名单。

一些与银行及拍卖官有紧密合作的產业经纪，他们的办事处也有拍卖產业的资料，他们经常会展开拍卖產业搜寻活动；此外，互联网特別是產业经纪的网页，也会掛上有关讯息。

拍卖官一般会儘所能公佈產业拍卖通告，以吸引更多人加入竞购行列，他的佣金有赖於买卖敲定价的百分比，拍卖官的广告开销则由金融机构支付。

关於拍卖通告的內容，里边的资料主要包括：產业所在地点、面积等相关资料、业主拖欠借贷机构的详情、银行的律师、拍卖官的联络管道、產业保留底价、拍卖日期、地点及时间。

假如要参与拍卖產业的投標，我们必须对拍卖的程序有些瞭解。在拍卖会上，我们可能会购获不错的產业，但是要很谨慎。

在银行准备对有关產业进行拍卖，从发出拖欠贷款提醒通知书，到银行律师向政府相关部门提出申请，以取得拍卖准令、委任拍卖官、订一个拍卖日期、制定拍卖底价，通常需至少6个月的时间。

入法庭拍卖厅须有银行匯票
如果你准备瞭解拍卖產业活动如何进行，可以出席银行或產业顾问公司在酒店举行的產业拍卖会，公眾人士可以从中观察拍卖活动的进行；在法庭，唯有准备银行匯票的人才获准进入拍卖厅。

有些待拍卖的產业，可能是一些空置一段时间的单位，也有少数是业主或租户仍住在里边的產业。由於是拍卖单位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，无法入屋仔细检查，有时可能会买到一些有问题、或是未必让人满意的单位。

假如要投標购买拍卖单位，通过法庭进行的程序会比较麻烦，就是由高庭分配给拍卖师的单位；至於由银行通过拍卖经纪脱售的產业单位，一般还没到法庭，而是经过转让產业拥有权的程序进行。

在公开拍卖市场的產业投標者，支付10%的首期钱后，通常必须在90天，或不超过120天內偿还其余90%的屋款，否则10%的首期付款將被没收。

当產业由银行在公开市场拍卖时，一般人会认为，该產业价格应该比市价低，有些时候是，但许多时候並非如此。

对產业投资者来说，拍卖会应该是一个可以用较低价格购买產业的机会，被迫將產业摆在拍卖桌的金融机构，將儘所能脱售產业，以弥补本身的损失。

假如你遇到一栋不错的拍卖產业，而考虑购买，最好能依循正规步伐竞购。首先拨电到拍卖官的办公室，要求他们传真或电邮拍卖產业的资料，这些资料包括待售產业的资料。

竞標者不要小看这些资料的重要性，其他要注意的问题包括：查看有关產业单位是否拥有个別或分层地契、是否被其他人进行私人冻结令、有一堆未偿付的账单或尚住有不准备搬走的人。

应將拍卖文件交律师过目
最好是將拍卖文件交给律师阅读，然后要求他们进行一些搜寻，搜寻的项目主要是：

●假如有关產业拥有个別或分层地契，他们须要展开土地或地契搜寻，包括查看是否有面对任何限制或抵押等。

●如果是一些没有个別地契或分层地契、仍属於总地契的產业，可以向发展商索取有关资料。

●如果是大厦、公寓或共管公寓，可以向发展商查看有关產业现有的状况，发展商是否批准有关交易、业主是否拖欠发展商大笔的管理与维修费。

●假如发展商已经清盘，並由官方財產托管人接管，有关方面的回应可能比较久，如果拒绝发出交易文件，形势可能复杂化。

●如果拍卖文件誌明，买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费，而你成功標获有关单位，在发展商发出同意交易文件之前，你必须自掏腰包支付这笔前业主拖欠的费用。

千万不要认定拍卖官设下的底价低於现有的市价，许多时候所谓的拍卖底价，其实就是市价的指標。

第一次的拍卖可能很接近现有的市价，假如在第一次拍卖活动没有竞標者，银行通常会在几个月后的拍卖调低底价10%；假如该產业单位仍无法售出，在第三次的拍卖行动，保留底价將再调低10%，以此类推。

假设在投標拍卖產业的过程一切顺利，你要计算的是购买该產业將付出的最高代价，包括时间、前业主未偿付的账单，例如门牌税、管理与维修费，还有自己须支付的律师费及装修费等。

最后，你投標购买的有关单位，价格最好能比市价低10至20%，这样才可能对自己有利；另外，还要向银行瞭解，银行准备提供的贷款幅度，以及融资的利率